التكلفة الكاملة لشراء شقة في دبي: ما الذي يُضاف إلى سعر العقار؟

دليل لإعداد ميزانية شراء شقة في دبي تشمل التسجيل والتسوية والتمويل وتجهيز السكن واحتياطياً لما بعد إتمام الصفقة.

السعر الوارد في الإعلان نقطة بداية، وليس المبلغ الذي ستحتاج إليه حتى موعد تسلّم المفاتيح. افصل أولاً بين الرسوم اللازمة لإتمام الصفقة والمصاريف التي تتوقف على العقار المختار، ومنها التسجيل، وأتعاب الأطراف المشاركة، والتمويل المصرفي، وتحويل الأموال، والتأمين، والأثاث، وتوصيل الخدمات. اطلب كشفاً خاصاً بطريقة شرائك يوضح من يتحمل كل بند. ولا تنقل تقدير تكلفة عقار مجاور إلى صفقتك؛ فالشقة الجاهزة والشراء برهن عقاري والتعاقد مع المطور تسير وفق إجراءات مختلفة.

يمكن إعداد جدول بخمسة أعمدة: نوع الدفعة، والجهة المستفيدة، والمبلغ وعملته، وموعد السداد، والمستند الذي تستند إليه. أضف بنداً مستقلاً لاحتياطي الأشهر الأولى من التملك. فالشقة الجاهزة المؤجرة قد تبدأ في تحقيق إيجار، لكنها قد تتطلب في الوقت نفسه سداد رسوم الخدمات والإصلاحات؛ أما الشقة الشاغرة فقد تحتاج أولاً إلى تجهيزها. إذا ذكر المستشار الدفعة الأولى وحدها، فاسأله عن مبلغ الأموال الشخصية اللازمة قبل تسجيل الملكية، ثم قبل الانتقال إلى السكن. اتخذ قرار الحجز بعد الاطلاع على هذا الجدول الزمني للمدفوعات.

لنفترض أن مشتريين اختارا شقتين بالسعر المعلن نفسه. الأولى جاهزة ولا تحتاج إلا إلى أعمال تجميلية بسيطة؛ أما الثانية فتحتاج إلى استبدال الأجهزة والانتظار حتى يغادر المستأجر. تبدو الأسعار متساوية، لكن جدول المدفوعات يكشف اختلاف المبلغ المطلوب من كل مشترٍ قبل السكن. لذلك من الأفضل طلب تقدير مفصل للعنوان المحدد وطريقة التسليم الفعلية، بدلاً من الاكتفاء بنسبة عامة تسمى «مصاريف إضافية».

حوّل التقدير إلى ميزانية عملية

اطلب تحديد مبلغين: ما يجب أن يكون متاحاً بحلول تاريخ التسجيل، وما ستحتاج إليه حتى أول شهر تستطيع فيه الإقامة براحة في الشقة. وقد تقع بين الموعدين إيجارات مسكنك السابق، وتكاليف الانتقال، وتأمينات توصيل الخدمات، ودفعة مقدمة للمقاول. إذا كان التمويل مصرفياً، فاطلب من البنك تفصيل مساهمتك الشخصية والعمولات والمبالغ التي لا يغطيها القرض. وإذا كنت تشتري من مطور، فقارن العرض التجاري بالعقد وملاحقه؛ فقد يرتبط الخصم المعلن بجدول سداد محدد. لا تحتسب إيجاراً مستقبلياً متوقعاً أو عائد بيع أصل آخر ضمن الأموال المتاحة قبل إتمام تلك المعاملات. هكذا يوضح الحساب ليس فقط قدرتك على الشراء، بل أيضاً قدرتك على تحمل تكاليف التملك بعده.

هناك فرق كذلك بين مبلغ ستحتاج إليه لاحقاً ومبلغ يجب أن يكون متاحاً بالفعل الآن. ففي صفقة الرهن العقاري قد يوافق البنك على تمويل العقار، لكنه لا يصرف حصته إلا بعد استيفاء شروط يدفع المشتري تكلفتها بنفسه. وعند شراء شقة مؤجرة، ينبغي تسوية مبلغ التأمين المسترد والرسوم المستحقة على المبنى بين الأطراف. اطلب من الوسيط توضيح حركة كل دفعة: من يدفعها، ومن يتلقاها، وما المستند الذي يثبتها، ومتى تصبح غير قابلة للاسترداد. يساعد ذلك على اكتشاف احتساب المبلغ مرتين أو وجود نقص في السيولة.

قبل الالتزام بالصفقة، راجع تقدير التكلفة المكتوب للعقار المعني، ورسوم التسجيل الحالية، وبنود العقد التي تحدد من يدفع الرسوم، والاحتياطي المتبقي بعد التسليم.