Чистая доходность квартиры в Дубае: расчёт для собственника

Формула на реальных денежных потоках: аренда, простой, обслуживание, ремонт, управление и полная стоимость входа.

Рекламная доходность обычно делит ожидаемую аренду на цену квартиры. Для решения о покупке этого мало: в знаменатель добавьте расходы на сделку, первичное оснащение и обязательный ремонт, а из дохода вычтите платежи владельца. Сделайте календарь на год: когда поступают арендные деньги, когда оплачиваются сервисные расходы, страховка, управление и возможные работы. Учтите период без арендатора, даже если в презентации квартира показана всегда занятой.

Пример без выдуманных рыночных ставок: если аренда по договору составляет A, а годовые расходы и простой составляют B, чистый денежный поток до индивидуальных налогов и финансирования равен A − B. Его сопоставляют со всеми вложенными собственными средствами, а не только с рекламной ценой. Если покупка с ипотекой, отдельно покажите платёж банку и остаток денег на счёте. Не смешивайте текущую аренду с предположением о росте стоимости: перепродажа — другой сценарий, зависящий от будущего рынка.

Один и тот же объект может выглядеть прибыльным в год с полным заселением и едва покрывать расходы после ремонта и нескольких пустых месяцев. Поэтому записывайте не одну «доходность проекта», а диапазон исходов с понятными предпосылками. Через год реальные платежи можно сравнить с прогнозом и выяснить, ошиблись ли вы в ставке, простое или эксплуатации.

Разделите доходность объекта и доходность собственных денег

Если квартира куплена без кредита, чистый годовой денежный поток сопоставляют с полным вложенным капиталом. При ипотеке часть стоимости оплачена банком, но у владельца появляется регулярный платёж и риск изменения его условий. Простое деление аренды на собственный взнос даёт завышенную картину, если не вычесть обслуживание долга. Для честного сравнения полезны три строки: поступления аренды, расходы эксплуатации, платежи по финансированию. Отдельно показывают прирост или снижение рыночной цены при продаже, не смешивая его с денежным потоком текущего года. Такой расчёт позволяет увидеть, почему квартира с высокой «валовой доходностью» может требовать постоянного добавления денег владельцем.

Доходность бывает рекламной, текущей и устойчивой; их нельзя складывать в одну цифру. От годовой аренды вычтите простои, комиссию за поиск жильца, управление, обслуживание здания, ремонт, страхование и расходы собственника по договору. Затем отдельно покажите финансирование: проценты и погашение кредита влияют на денежный поток, хотя погашение основного долга не является таким же расходом, как сервисный счёт. Если объект покупается с арендатором, проверьте фактические поступления; если пустой — используйте диапазон реалистичных ставок и сроков поиска. Итог лучше представить как несколько сценариев, а не точную «гарантированную» доходность.

Проверить: фактическую ставку сопоставимых договоров; число месяцев простоя; платежи здания; расходы на вход и выход.